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・日本では建物の価値は、時間と共に減価する。マンションを購入して将来、売却する際には売却損が発生するリスクが高い。
・売却損を極力防いで、売却駅も期待できる投資法とは何か?

第三章
1)優良物件とは、土地の選択
@出口戦略 売却損を出さない。  収益還元評価が積算評価を上回った場合は注意。
その1 売却損=購入時の収益還元評価額ー購入時の積算評価額+売却時までの建物経年減価額
その2 積算評価に見合っても、建物の割合が高い場合。 土地は経年減価は無い。
土地2000万円、10年後購入時建物8000万円の場合。鉄骨建物は、34年の法定耐用年数。築後10年で3割減価で4570万円。3430万円の売却損が出る。14年で価値がゼロになる。融資は、14年まで。立ち退き費用と解体費用がかかる。
その3 土地の形状が悪い場合。 道路付けが悪い。建築基準法上の間口2m以上接道すること。
その4 収益の減少。 賃料の下落。稼働率の低下。修繕費の上昇。建物や設備が古くなり、修繕や交換が必要となる。

A出口を重視し売却損を出さない。 安く買うこと。理論を伴った指値をする。
【買うときは収益還元、売るときは積算、積算評価>収益還元評価】 これが可能な物件を買う。
取引事例比較評価だけでは駄目。
不動産市場は、完全市場ではなく相場より安い売買が成立する。買ってもらいやすい値段が売りに出される。
中古アパートは、土地相場を大幅に下回る収益還元評価で買うことが可能。
ファミリータイプや駐車場付きの物件は、敷地面積が広くても収益を十分に生まない。
土地の値段ー立ち退き費用ー解体費用 が指標。

B注目は土地の形
建物
新耐震基準・・・1981年6月以降の建物か?
集客性がある間取りか?
道路付けが重要。
接道間口が広い・・・分譲地になる。 角地で2面が道路に面している・・・土地を切るのが容易。 単価を上げる。

C分散投資が重要
大型マンション1棟よりは、アパートや戸建てをコツコツと地域を変えて買う。 災害、人的事件、事故、周辺の環境変化。

C物件情報は、インターネットからで十分。

+レインズ

アットホーム投資物件サイト  物件種別−マンションなど−条件−賃貸中の物件−広さ−30平米以上−土地権利−所有者−利回り条件10%以上。
年間収入から管理費と修繕積立金を引いた収益を価格で割ったネット利回りが希望水準になるように価格交渉する。
ホームズ不動産投資 収益物件検索−絞込み条件の変更−希望条件を入力 面積の指定は出来ない。 
ホームズ 買いたい−倉庫、工場、その他−その他−収益不動産
健美家  区分マンション−検索条件を指定−表面利回り−占有面積−昇降順 賃貸用戸建てあり。
大手業者元付けの物件情報は、上記に反映されない。大手は、自社ホームページにのみ広告を出して、他業者の広告を禁じている。
野村不動産アーバンネット 三井のリハウス 住友不動産販売  東急リバブル
ホームナビ 大手不動産業者が加盟している不動産経営流通協会
ヤフー不動産 とホームズ 中古戸建て情報を探す。賃貸中はほとんど無い。 
戸建て賃貸経営では高利回りは難しい。表面利回り15%を目指す場合は、1500万円以下で探す必要がある。

インターネットの不動産情報検索サイトを高頻度でチェックする。
殷着情報メール機能に登録
非公開情報は、要注意。売主と不動産屋が媒介契約を結んでいない場合が多い。 非公開情報に踊らされない。

2)融資付け
@目指せフルローン 圧倒的に有利。
経費は、購入費の7%。 賃貸中の不動産の場合。登記費用は、売主から引き継ぐ敷金を充当。固定資産税は、売主からもらう日割り賃料精算金から充当。
不動産取得税は、数ヵ月後であり、キャッシュフローから清算。火災保険は、年払いまたは月払い。
仲介手数料:3.15%+6万3千円。

A高利回りが前提。
表面利回りは、10%以上。フルローンで25年間の融資を受ける場合。
空室、経費率を満室賃料の3割とし、金利が5%に上昇しても賃料から返済できる借入額は、借入額の10%以上が必要。
新築や築浅で、建物価格が高い場合、地価が高かったり、還元利回りが低かったりする地域の場合は、表面利回りが10%の物件は中々買えない。
そういう物件や地域は、フルローンは向かないと判断すべき。

B積算評価の高い物件を選ぶ。
収益還元評価で融資する銀行は、SMBCとオリックス信託銀行。
積算評価と収益還元の両方は、関西アーバン銀行とスルガ銀行。
それ以外は、積算評価。
計算方法 時価評価額を産出。担保掛目(7割前後)をかけるたものが担保評価額。
銀行によっては、担保評価額を超えても時価評価額の範囲内ならば融資をするところもある。
既存の借入金が不動産の時価評価額以下ならば、債務超過と見なされない。
路線価は、公示価の8割。0.8で割り戻して時価に直す。 土地の形状に応じて補正がかかる。
建物:国土交通省が出している建築統計年報の建物の標準的な建築価額として建築単価が載っている。国税庁も使用。
木造15万円程度。鉄筋C、18万円/u 法定耐用年数で減価。
木造築12年。延べ面積100平米の場合、 15万円x100平米x12年/24年=750万円。

Cフルローンでも純資産がプラスになる。
フルローンで不動産を買うと不動産に等しい負債が付いて、簿価上は、純資産がゼロになる。
金融機関の時価評価額よりも低い価格で購入するとプラスになる。
金融機関の時価総額1億円の物件を7000万円で購入して、フルローンを受ける場合は、3000万円が純資産。これを4回繰り返すと1億2千万円の純資産。

D住宅ローンは有利か?
例え残債が残っていても自宅を持っているほうが有利。
アパートローンは、資産化向けの融資。自己所有地の有効活用、節税の為の新築、相続税対策、資産継承のための購入などに利用される。
抵当権等のついていない物件を持っていれば、プラス評価される。不動産を好む金融機関が多い。夜逃げされにくい。給与所得や事業所得は継続的な保証が無く金融資産は流動的。担保物件、自宅、別に不動産を持っている場合は、融資を受けやすくなる。

E属性より格付け
アパートローンは、不動産貸付業を営む事業者への融資。 毎年、決算書を出して顧客の格付けを出す。黒字の経営状態と純資産。

F兼業大家よりも専業大家の方が融資に有利。
簡単に融資は出ない。サラリーマン向けの融資は厳しくなっている。 年間給与所得の10倍から20倍が目安。
サラリーマンを辞めたほうが、不動産投資の規模を拡大できる場合が多い。
いくつもの金融機関と取引しながら全体の借入額を増やす。

H融資を受けるために重要なこと。
選択物件が適切なこと。
その1 キャッシュフロー  満室賃料の70%>融資返済額(金利5%として)。 単体のキャッシュフローがプラスであること。 収入に比べて、返済金額が小さいこと。
スルガ銀行は、返済比率(収入に占める借入金返済額の割合)や給与収入額
新築区分所有マンションの場合は、キャッシュフローはマイナスになる。→最悪。  
キャッシュフローを良くするためには、利回りを上げる。(買値を安くする。)
融資期間を長くする。 期間を長くすることが、複数棟を買う条件。

その2 純資産。  資産を持っていること。預金が多いほうが融資を受けやすい。資産は、簿価ではなく時価で評価される。
時価といっても、簡便な固定資産評価額や路線価。 時価が借入金を下回ると債務超過と見なされる。
積算価格を下回る価格で買う。 下回らない場合は、自己資金を入れて借入金を積算時価以下にする。
借入金より時価評価額がかなり大きい場合は、差額を第二担保に入れて、他の物件を買うことが可能。

利回りが高く、積算評価の高い割安な物権を長期の融資で購入することでキャッシュフローを潤沢にして不動産を買うごとに純資産を増やす。
新しい金融機関を次々と開拓し、取引金融機関を大くすること。

その3 法人名義で融資を受ける場合。
+決算書上で赤字でないこと。(減価償却費を引いても黒字)
+簿価上でも債務超過で無いこと。 資産計上=購入価格+固定資産・土地計画税精算金+仲介手数料
改修費を多額に借り入れて修繕費に計上すると簿価で純資産がマイナスになる可能性がある。

I地域のすべての金融機関に当たる。

J断られた金融機関から融資を引出す。
担当部門、担当者、時期が変われば判断も変わる。繰り返し申し込むこと。

K融資が通りやすくなる決算書の作り方。
1.租税公課は、固定資産、都市計画税とその他に分ける。 それ以外は、登記免許税、印紙税
2.支払い手数料の一部を不動産取得経費に分ける。 司法書士や土地家屋調査士への報酬。金融機関の融資手数料や担保調査料を含む。
決算書の表面上を良くするために、一部経費を計上しない。減価償却費の基礎となる建物価格を低くする方法があるが、所得税と税額が高くなる。

L融資申し込みで重要なこと。
資産が負債より大きいことを示す。 資産一覧表に土地の所在地、面積、路線価、固定資産税評価額、建物の構造、築年月、現在価値を書く。
外見だけで断られないように工夫する。

M事業計画に統計を加える。
一般の金融機関は、ネットへ接続できず不動産情報を持っていない。(一部は、大手不動産鑑定会社と契約してデータベースを利用)
路線価は、冊子で調べる。

融資申し込み受付は、金融機関との行き来に不便のないところに在住、在勤していること。信用金庫は、営業エリアに入っていること。
購入物件は、支店網の範囲、1時間ほどで行ける場所。 担当支店では地域の事情が判らないことが発生する。銀行員には判断が付きにくい。

事業計画書の裏づけとなる統計が重要となる。
平成22年国勢調査 過去の人口の増減、世帯数 国税調査2回分を見比べる。
国立社会保障・人口問題研究所 2035年までの人口推測。
政府統計の総合窓口   平成20年住宅・土地統計調査  賃貸住宅需要 世帯数に貸家比率をかけたもの。 持ち家派と賃貸派を考慮する。
都道府県別→報告書非掲載表→市町村ごとのデータ。住宅の種類、住宅所有の関係などが判る。
home's 不動産投資 見える 賃貸経営  市町村ごとの空室の数。駅ごとの家賃相場やニーズなども明らかに。

3)空室対策
@家賃収入の減少により銀行への返済が滞ると次の融資を受けることはできなくなる。

A初期費用を安くする。 礼金を取らない。敷金は1ヶ月。賃貸保証会社と契約して、保証料は、借主が支払う。借主の仲介手数料を無料にする。フリーレント一か月分。
借主は、1ヶ月分で入居できる。

B管理会社 宅建業法上は、二つの業者を合わせて一か月分が上限。

C管理会社には任せずに家主自ら入居者募集に関わる。メールで送る。ファックスは、反応が良くない。 不動産会社のメールアドレスや複数の不動産会社に一斉メールを送るサイトを利用している。広告料や担当者ボーナスを払うなどで業者に動いてもらう。家主が契約のない業者に客付けを依頼するのはイレギュラー。管理会社の事前承諾を得ること。
Dエイブルを利用する。 家主と直接契約を好む。管理会社が中間に入ることを好まない。普通は、不動産会社に管理と募集を依頼すると業者間公開されるが、エイブルには届かない。管理会社が依頼者となってくれない場合は、管理会社の許可を得て依頼者の欄には自分でなる。広告料は2倍払う。

第四章 実践マニュアル
1)最初は自己資金で。
@最新の融資状況
スルガ銀行・・・顧客と物件の選別。  以前は、他の金融機関から借りられない人や、多くの金融機関から多額の借入がある場合が、優良な顧客が利用。
1.都会好立地のRCを好み、木造は築浅や都会の主要駅近くの物件を例外的に扱う。
2.借入金は、他の金融機関のものも含めて年収の20倍まで。
3.属性が良い方。上場企業の会社員、公務員、国家資格を持って専門的職業の方。
4.本業の年収が800万円以上
5.1件目は、通りやすい。2件目以降は、通り難い。
地銀や信金が頼りになる。

Aまずは区分所有から。 
数百万円の物件。ファミリータイプマンションを勧める。30平米以上は、住宅ローンが付く。
賃貸中のファミリータイプマンションを収益還元法で安く買う。空室になったらリフォームして自己居住目的の買主に売る。売却損が出るリスクが少ない。
専門業者の居る。 一般投資家は、短期売買を繰り返すことは、宅建業法上出来ない。賃貸していたものがたまたま空室になったから売ることは問題無い。
管理組合の総会には積極的に参加する。プロの管理会社が行う仕事を勉強する。

2)複数の融資を受ける。
@自己資金で区分所有マンションや戸建てを買うことが決まったら、家賃入金用の口座を作る。賃貸中の物件の場合、決済後、直ちに所有者・振込先変更の通知を送る。
都銀と信託銀行は難しいので地銀、信金、信組の中から選ぶ。
融資の窓口へ行く。今後、融資を受けて収益不動産を購入したいことを説明する。融資方針や融資基準を聞く。ひとつの市内の全部の地銀、信金、信組を回る。
口座は、今後、融資してくれそうな金融機関に作る。
自分の住所が融資取引のエリアに入っているかどうかを確認する。賃貸中の物件ならば、普通預金の他に積み立て定期預金の口座も作る。家賃から経費を引いた余りを毎月、積み立てる。事業用の口座にする。

A融資の申し込み。融資を受けたら、次のタイミングや金額を聞く。
試算表と通帳を持っていく。

B不動産を担保とする。
ライフ住宅ローンと新生プロパティファイナンス。共同担保にする。

C一棟売りに挑戦。
フルローンの場合、満室想定表面利回り10%以上が必要。
積算評価する。地価マップで町名まで入力して路線価を出す。平均的な価格を用いて、0.8で割って時価を出す。
建物:単価x面積x残存率  建物と地価を合計する。
毎日欠かさずチェックしていれば週に1件は計算の合う物件がある。不動産会社に資料請求する。再度、積算評価する。
計算が合えば、物件を見に行って良ければ買い付けを申し込む。価格交渉が整ったら、融資の申し込み。

D融資を受ける。

3)貸し家業に専念する。
@法人を作る。団体信用生命保険の枠は、地銀1億円、第二地銀1億円、信金5000万円。その枠を使い切ったところで法人を作る。
連帯保証人がいる場合でも所得が1000万円を超えた時点で法人を作る。

A本業を貸し家業にする。



第一章
@ 不動産投資。  銀行返済と運営費 < 賃料x部屋数  この差がキャッシュフロー
リスク=空室、金利上昇、賃借人とのトラブル、将来の売却損

A 投資のレバレッジ(leverage) wikipedia
自己資本をもって経済活動をする際に利益率を高めたい場合、他人資本を用いることで可能となること。

B 不動産取引
売主ー元付業者、客付業者ー買主と媒介契約を結ぶ。両方の場合は、両手取り
媒介報酬の法定上限は、3.6% 

C不動産投資の種類
商業ビルは、居住用に比べて利回りが高いが、空室リスクも高い。

D不動産価格の決定
取引事例比較評価、積算評価、収益還元評価

第二章
市場のゆがみを利用する。
ファミリータイプのマンションは、賃貸中の方が空室より安く買える。 空室の売買価格は、実需の相場で決まるが、賃貸中は収益によって決まる。
賃貸中を買って、空室になったら高く売る。賃貸中は、投資額に対して年率15%以上の家賃収入が入る。
管理費、修繕積立金、固定資産税を引いても10%程度の収益になる。
中古マンションの築20年程度立っている売り物は、建物価格が乗せられていない、土地価格のみのものがある。
※団信 団体信用生命 銀行や銀行協会が保険契約者、借主が被保険者となり、借主に万一の際、保険会社から銀行に保険金が払われる仕組みの保険。

※損益通算 年間の不動産譲渡益と譲渡損を通算して譲渡所得を計算する仕組み。

アパートは、土地相場よりも安く買えることがある。買うときは収益還元で安く買う。売るときは積算で土地として高く売る。

築浅の木造建物付き(社員寮、全空)、価格目安が路線価を大幅に下回る金額で、表面利回りが15%以上期待できる物件。価格目安は、非公開情報。
非公開情報の多くは、売主と不動産業者が媒介契約を結んでいない場合で、売価も決まっていない。

※サブリース 家主から不動産を借りて家賃保証をして、第三者に転売すること。

積算評価が、収益還元評価を大きく上回る物件が狙い目。・・・一般投資家にはあまり回って来ない。
収益還元評価は、出るが、積算評価は出ない物件は、要注意。 試算と負債のバランスが悪い。

登記にかかる登録免許税と不動産取得税が経費になる。年間にアパート、マンションを何棟も取得していればあまり課税されない。
取得を停めるといきなり課税額が上がる。年間数億円分を買い増したい。

戸建ては、アパート・マンションに比べて供給が少ないために客付けがし易い。リスク分散。処分の容易さと売却価格の高さ。面積が小さいので売買単価は高い。
共用部分がなく管理の手間がかからない。固定資産税、都市計画税以外の運営経費がほとんどかからない。






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