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積算法
物件の価値（建物と土地）が分からないと、売値が適正なのかどうか判断できません。
そこで、積算評価の出し方について説明します。
まずは、建物には、木造、軽量鉄骨、鉄骨、ＲＣがあります。
評価方法については、各銀行は評価基準を独自に出していますが、大体は極端には変わりがありませんので参考にしてください。
建 物 再調達価格
１ 木造: ㎡あたり、１６万円 １２～１４万
２ 鉄骨:㎡あたり、１８万円 １４～１７万
３ ＲＣ:㎡あたり、２０万円 １７～２１万
建物法定耐用年数
１ 木造 ２２年
２ 鉄骨 ３４年
３ ＲＣ ４７年
また、各金融機関も、その時の経済状況や社内規定により、評価方法や融資期間等が変更になります。
土 地
次に、土地の評価方法になります。
銀行は、単純に土地の評価を、路線価 で評価します。
計算方法
（参考例）
あくまで、概算ですが、築１０年のＲＣで延べ床面積が３００㎡、土地の路線価が１５万で２００㎡だとします。
土地
２００㎡×１５万＝３０００万
建物
１７万（４７年－１０年）÷４７年×３００㎡＝４０１４万
合計
土地３０００万＋建物４０１４万＝７０１４万
これが、大体の積算評価方法になります。
この積算評価で購入できれば、銀行からの評価は高いです。
あくまで、銀行によって評価方法が違いますが極端には変わりませんので、売出し物件が高いのか安いのかは、参考になります。
とにかく、不動産業者から資料を沢山請求し、その中からお宝を探してみてください。
収益還元法」については、大まかには不動産の運用により得られると期待される「収益＝賃料」を基に評価するものです。
その計算式は
「年間の賃料（純収益＝賃料―諸経費などの控除額）÷還元利回り」です。
「還元利回り」とは、不動産投資に対する利益の回収割合をさします。
これは物件の種類や条件より変化します。
一般住宅では５～7％、事業用では8～10%が目安といわれています。
また、銀行から融資を受けて不動産を購入する場合には、銀行の金利も考慮する必要があります。
（不動産の利回り－銀行金利）が発生します。
銀行によっては下記の方式を使うので、計算しておくことが必要。
空室率８０％（６５％） ＞ 金利６％（５％）時の返済金額 ほとんど＝に近い。
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